Revolution Slider Error: Slider with alias demo not found.
Maybe you mean: 'main'

0 arasında 500

Daha Fazla Arama Detayı

0 arasında 5,000

Daha Fazla Arama Detayı

0 arasında 75,000

Daha Fazla Arama Detayı
Bulunanlar 0 sonuçlar. View results
Arama sonuçlarınız

ABD’de Ev Alım Süreci Nasıl İşliyor?

Gönderen bayraktar üzerinde 27 Mayıs 2014
| 0

ABD'de Ev Alım Süreci

 

Amerika’da ev satın almanın prosedürleri çoğu alıcıya başlangıçta karmaşık gibi gelse de, aslında o kadar da çetrefilli bir mesele değildir.

Amerika’da ev satın almak tahmin edildigi kadar zor değildir. Evet satın alma başlangıçtan anahtar teslimi (closing) gününe kadar bir süreç  istiyor fakat bu süre zarfında nelerin yapılması gerektiğini bilirseniz daha rahat ve sağlam adımlar atabilirsiniz. İnsan bilmediginden

 

korkar, insana bilmediği karmaşık gelir ve bu yüzden onu yapmaktan kaçınır. Siz bahsedeceğimiz aşamaları ne kadar bilir, dikkat eder ve uygularsanız Amerika’da emlak almak konusundaki kafanizdaki tüm sisler o kadar kolay dağılır ve satın alma konusunda cesaretiniz o oranda artar.

ABD’de malum her bir eyalet kendi başına bir devlet gibi işlediği için her alanda sistemin yürümesi adına Amerika’nın uyguladığı federal kanunların yanında kendi eyalet kanunları da vardır. Ev ya da işyeri satın alma yasaları ve işleyiş prosedürü eyaletten eyalete farklılık arz etmektedir. Ama bu kanuni farklılıklara rağmen ufak tefek bazı değişikliklerle beraber hemen hemen her eyalette geçerli olan ve izlenmesi gereken yollar aynıdır. Aslında burada yazacağımız bazı maddeler sadece Amerika’da değil tüm dünyada ev almadan önce dikkat edilmesi gereken noktaları da içeriyor. Ev almadan önce önemsenmesi gereken önemli noktalar hatta altın kurallar diyebileceğimiz hususlar sırasıyla şöyle;

 

Image Alignment 250x250– Maddi durumunuzu kontrol edin: İlk ve en önemli husus alıcının maddi geliri. Hayalinizdeki evi aramaya başlamadan önce mali durumunuzdan emin olmalısınız. Ne kadarlık bir eve gücünüz/bütçeniz yetiyor? Ya da ne kadara kadar gayrimenkul kredisi (mortgage) alabiliyorsunuz? Gayrimenkul danışmanıyla (real estate specialist/agent/realtor) görüşmeden ve internette satılık evleri araştırmadan önce bir mortgage uzmanıyla görüşmeniz elzemdir. Bu aşamada uygun bir finans kurumu bulabilmek için araştırma yapmalısınız. Bu kendi bankanız veya özel mortgage şirketleri olabilir lakin hangisi olursa olsun sağlam bir finansal kuruluş olduğundan emin olun ve size daha  düşük faiz oranı, daha uzun sureli ödeme planı sunan bir şirketi tercih edin. Bazen emlakçınız da sizi bir mortgage uzmanına yönlendirebilir eğer güvendiğiniz ve çalıştığınız bir gayrimenkul danışmanınız varsa önce ona da sorabilirsiniz.

Mortagage alırken en önemli husus ise kredi puanınız/notunuz. Kredi miktarı, faiz oranı ve ödeme süresini kredi notunuz belirler. Eğer kötü bir kredi skoruna sahipseniz mortgage başvurusu yapmadan önce kredi notunuzu düzeltmeye calışın. Kredinizi bozan durumları tek tek iyileştirmeye uğraşın. Mesela kredi kartı ödemenizde bir gecikme nedeniyle kredi puanınız düştüyse kredi kartı şirketini arayip anlaşmaya çalışabilirsiniz.

Mortgage miktarını ve faiz oranını belirleyen diğer husus ödeyeceğiniz peşinat ve geliriniz. Peşinatınız ve belgelerle ispatlayabildiğiniz geliriniz ne kadar yüksekse alacağınız kredi miktarı o kadar fazla olacaktır.

Mortgage uzmanıyla görüşüp bir fikir aldıktan sonra mortgage şirketinden mutlaka “pre-approval letter” adı verilen mortgage kredisi alabildiğinizi ispatlayan bir kağıt/mektup temin edinin. Bu sizin ev alma aşamasında beğendiğiniz eve fiyat teklifi (offer contract) verdiğinizde satıcıya karşı sizi daha güçlü bir alıcı olarak gösterir; bu da aynı eve “pre-approval letter” olmadan talip olan diğer alıcıların önüne geçmeniz anlamına gelir. Bazı -hatta çoğu diyebilirim- gayrimenkul danışmanı ve ev satanlar “pre-appraval letter” olmadan fiyat teklifini bile kabul etmezler.

5353 1200x400

Peşin parası yeterli olanlar ise bu aşamayı direkt geçip istedigi evi bir uzman aracılıyla aramaya başlayabilirler. Nakit miktarını belgeledikten sonra elinizdeki peşin paraya göre alabileceginiz ev modeli ve şehirler için bir gayrimenkul danışmanıyla görüşebilirsiniz.

Image Alignment 300x200

– Kendiniz güvenilir olduğunuz kadar emlakçı ve bankadan da emin olun: Mortgage meselesini hallettikten yani “pre-approval letter” aldıktan sonra güvenebileceğiniz bir gayrimenkul danışmanına gidip istediğiniz/kafanızdaki ev modelini anlatın. Önceliklle kendiniz kararlı ve ciddi bir yola girdiğinizin farkında olmalısınız. Eğer sadece gayrimenkul piyasasının durumunu ve hangi evlerin kaça satıldığını öğrenmek istiyorsanız ilk etapta bir uzmanla görüşmenize gerek olmayabilir. Kendiniz internetten araştırarak ve evlerin halka açık olduğu günlerde (open house) satılık evleri ziyaret ederek az çok fikir edinebilirsiniz. Hatta gerçekten ev almada kararlıysanız dahi bir emlak danışmanına gitmeden önce yine kendiniz ön bir çalışma yapabilirsiniz..

Bankanızın ya da kredi aldığınız finans kurumunun güvenilirliğinden ve gayrimenkul danışmanının dürüstlüğünden de emin olmalısınız. Uzman bir emlakçıda aramanız gereken en önemli özelliklerini ise şu şeklinde sıralayabiliriz: Güvenilirlik, tecrübe, ev aradığınız bölgeye hakimiyeti ve o bölge hakkındaki bilgisi, piyasada ne kadar aktif olarak çalıştığı (geçmiş yıllarda ve şu an kaç tane satılık ve kiralık evi var), geniş bir müşteri ağına sahipliği, dinamikliği yani size anında dönüyor ve yorulmadan, bıkmadan ev göstermeye devam ediyor mu; yoksa bir kaç ev sonra almanız için ısrar/baskı mı yapıyor?

Kriterlerinizi iyi belirleyin: Güvenebileceğiniz bir gayrimenkul danışmanıyla görüşün. ABD, oldukça geniş bir ülke ve bir çok eyalette dağınık yerleşim olduğu için ev sahiplerinin çoğu bir emlakçı aracılığıyla evini satmaya çalışır. Gayrimenkul danışmanları diğer bütün emlakçıların da görebileceği ‘Multiple Listing Service (MLS)’ bağlı bulundukları bir websitesine koyar satmak istedikleri evleri. Bu MLS network ile siz ve emlakçınız piyasada satılık tüm evleri görme imkanına sahip olursunuz.

Image Alignment 580x300

Aradığınız evin kriterlerini iyi belirlemelisiniz. Arzuladığınız evin özelliklerini emlakçınıza anlatın ve bu hususta öncelikle olmazsa olmazlardan başlayıp esneklik yapabileceğiniz nitelikleri/kriterleri sona bırakın

Çünkü aradığınız tüm özelliklerin hepsi bir evde bulunmayabilir yani dört dörtlük herşeyiyle istediğiniz bir eve sahip olmanız biraz güç Amerika’da. Mesela bazen lokasyon iyi oluyor evin kendisi istediğiniz gibi olmuyor. Bazen tersi de olabiliyor yani ev çok güzel “tam aradığım gibi” diyorsunuz bu sefer evin çevresinden hoşlanmıyorsunuz. Bu örnekleri çoğaltmak mümkün. Bu yüzden eğer varsa taviz vermeyeceğiniz kriterleri önce ve “kesinlikle bunların olmasını istiyorum” şeklinde söyleyin ki gayrimenkul danışmanınız ona göre bir ev araştırsın ve göstersin. Yoksa zaman kaybedersiniz.

Emlakçının yanında kendiniz de piyasadaki satılık evleri internetten araştırabilirsiniz. Ayrıca satılık evlerin bulunduğu kitapçıklara/dergilere ve gazetelerin emlak köşelerine bakabilirsiniz

Okul en önce kriteriniz olsun: Yıllardır bana en çok talep okul yüzünden ev almak isteyen ya da sahip olduğu evi satmak isteyen insanlardan geldi. Amerika’da okul sistemi çok önemli. Çocuğunuzun iyi bir okulda okuyup başarılı olmasını istiyorsanız okul sisteminin iyi olduğu şehirleri tercih etmelisiniz. Zira okullar adrese göre öğrenci kabul ediyor. Özel okula gidiyorsa çocuğunuz yinede o okula yakın bir yerde oturmalısınız ki çoçuğunuz yollarda perişan olmasın. Bu noktada okulun evinize yakın olmasını kendi işyerinizin mesafesine tercih edin. Çocuğunuz yok ve ilerde çoçuk sahibi olmayı planlıyorsanız yinede uzun vadeli düşünerek okul sistemine ve okul öncesi programına (Preschool) göre ev alın.

okul 1200x400

Amerika’da okulların gelirlerinin büyük bir kısmı gayrimenkul vergilerinden elde ediliyor. Bu yüzden okul sistemi iyi olan kentlerin vergiside yüksek oluyor. Tabiiki bu da ev fiyatlarına yansıyor. Aslında okul sistemi bir şehrin iyi olup olmadığını belirliler. Okul sistemi iyi şehirlerdeki evlerin rakamlarıda ona göre yükseliyor.

Hangi model ev almalıyım: Amerika’da apartman dairelerini ve sitedeki evleri saymazsak başlıca dört-beş ev modeli var: Colonial (iki katlı-yüksek merdivenli), split level (iki seviyeli-az merdivenli), cape cod (iki katlı-küçük-alçak merdivenli-yatakodaları basık), bi-level (anne-kız modeli, iki katlı ikiside eşit merdivenli) ve ranch (düz ayaküstü). Buna göre bebeği olanlara genelde split level, ranch ya da cape cod öneriyorum. Ama çocuklu insanlar için en kullanışlı ev modeli split level. Bir kaç basamaklı alçak merdiveniyle hem güvenli hemde sizi aşağı-yukarı sürekli yormayacak bir model. Eğer  colonial modeli çok seviyorsanız mutlaka birinci katında lavabo-tuvalet ve mümkünse küçükte olsa ekstra bir odası olmasına dikkat edin. Eğer evi çok beğendiniz ama ilk katta tuvalet yoksa bile inşa edilebilecek olası bir yerin olup olmadığına bakın.

Image Alignment 300x200

Ev alırken sadece modelinin zevkinize göre olmasının yanında dikkat etmeniz gereken başka unsurlarda var. Mesela, evin yaşı, yıllık vergi miktarı (property tax), vergi borcu var mı, ne tür bir ısıtma sistemi kullanılıyor ve ne kadar iyi, dış cephe ve çatı sağlam mı ve ne zaman yenilenmiş, sel bölgesinde (flood zone) bulunup bulunmadığı, evde ve arazide başkalarının kullanma hakkı (right to use property) ve ‘easement’ var mı yoksa tamamı size mi ait olacak, şehir kanalizasyonu mu (public sewer) yoksa özel sistem mi kullanılıyor, evin toprağı temiz mi, evin çevresi ve bulunduğu semt nasıl, evin adresi hangi okul bölgesine (kaç numaralı okula) giriyor!?.. Ve diğer önemli bir soru ise satmak zorunda kaldığınızda alıcı bulabileceğiniz bir ev mi?

Fiyat teklifi vermeden önce tüm bu soruların cevaplarını aramanız gerekiyor.

Fiyat teklifi vermeye hazırlanın: Beğendiğiniz eve emlakçı aracılığıyla teklif formu doldurun. Vermek istediğiniz fiyatı/teklifi belirlerken piyasayı iyi bilmek önemli. Evin satış fiyatının çok altında teklif verirseniz reddedilme ihtimali çok yüksek. Vermek istediğiniz fiyat teklifini gayrimenkul danışmanınızla beraber belirleyebilirsiniz.

Avukatınızla irtibatı sağlam tutun: Teklifiniz kabul edilir ve işelemler başladıktan sonra avukatınıza kontratta olmasını istediğiniz herşeyi mutlaka eklettirin. Avukatınızla sürekli irtibatta olarak meselenin takipcisi olun.

Evin incelenmesi: Veridiğiniz fiyat teklifi kabul edildikten sonra satıcı belediyeden oturma iznini (certificate of occupancy) almaya çalışırken sizde ‘inspector’ adı verilen birisine evi inceletebilirsiniz. İnspector’lar evde ne var ne yok herşeyi araştırarak size bir rapor hazırlıyorlar. Bu rapor sayesinde evde bozuk, kırık ve olumsuz ne kadar şey varsa hepsini görme şansınız oluyor. Bu rapor sizi yönelediriyor. İnceleme sonucunda eğer evde önemli bir sorun bulunursa satıcı ile anlaşmaya çalışın. Bozuk olan şeyi ev sahibinin tamir etmesini isteyebilirsiniz. Eğer problem büyük, masrafı çok ve ev sahibide tamir etmek istemiyorsa almaktan da vazgeçebilirsiniz.

Birde inspector bazı testlerde yapabilir ya da kendisi yapmıyorsa yapan kişilere yönlendirebilir. Bu testlerin başında Radon gazi testi, ‘molds and mildews’ testi, tahtakurusu testi, septik sistem kontrolü.. Ayrıca önemli bir unsur ise 1978’den önce inşa edilmiş evlerin bazılarında sağlığa zararlı kurşunlu boya kullanıldığı için ev sahibinden daha önce ‘kurşun boya testi’ yaptırılıp yaptırılmadığı sorulur. Eğer yaptırmadıysa siz yaptırtabilirsiniz. Bu durum 1978’den sonra yapılmış evlerde söz konusu değildir

 

Anahtar teslimi ‘Closing’: Anahtar teslimi (closing) günü artık yolun son noktasıdır. Closing gününden önce tüm aşamaları tekrar gözden geçirmekte fayda var. İnspector, mortgage firması, emlakçı ve avukat işini tam olarak yaptı mı? Eksik ya da yanlış olan birşey var mı diye yapılan tüm aşamaları hızılıca da olsa kontrol etmelisiniz. Genellikle avukatın ofisinde olan closing gününde satıcı ve alıcı ile birlikte her iki tarafın avukatları hazır bulunmak zorundadır. İsterlerse her iki tarafın emlakçısıda müşterisine destek/moral amacıyla closing’de bulunabilir. Fakat gayrimenkul danışmanının bulunması şart değildir. Closing’de avukatınız tabu ve diğer dosyaları yeniden inceler ve her iki tarafa son olarak eklemek veya çıkartmak istedikleri sorulur. Herşey yolunda giderse ev alışınızın son aşaması olan closing günü evin yeni sahibi oldunuz demektir.

Ev alma süreci bir ila maksimum iki ay arasında değişiyor

!

Haber : http://www.turkishny.com

  • Gayrimenkul Ara

    0 arasında 1,500,000

    Daha Fazla Arama Detayı
  • Makaleler, Haberler

  • Mortgage Hesaplama

İlanları Karşılaştır